房地产进入央企时代「央企退出房地产行业」

今天带来房地产进入央企时代「央企退出房地产行业」，关于房地产进入央企时代「央企退出房地产行业」很多人还不知道，现在让我们一起来看看吧！

商品房市场规模见顶，房地产市场进入改善时代，购房者需紧扣“品质”选择好城市、好板块、好房子。

南京土拍，是楼市的重要风向标。

观察土拍的走向，大致能看到楼市的走向。

这个月，风向似乎悄悄变化了。

7月12号，南京今年第二轮土拍，总共44宗地块，成交14宗，总成交价726亿元。其中，河西四幅地、百家湖等五宗地块溢价触顶，溢价率最高到了15%的上限（河西四幅地溢价率全部在14.5%以上）。

今年4.22，南京首场次土拍，20幅地，6幅流拍，成交地块14幅：其中8幅底价、6溢价。

相比4月二次土拍，依然有流拍（2幅流拍），但相比首拍时近6成0溢价，已经好太多了。44地块中（2幅流拍），42幅顺利出让，共计揽金726.9亿。

信号1：房企拿地积极性提高，商品房进入改善时代

现在的南京土拍，就是戴着镣铐跳舞。

土地集中拍卖和土拍溢价率上限，是2021年的新创举。

2021年8月，南京土拍最严监管出台：实行“限房价、定品质、竞地价”全新出让模式，拍地定品质，溢价率下调至15%，拿地6个月内禁入市，规定了土拍合理价格，锁死了土拍溢价的上限。此外，同一竞买人在同一批次报名地块不得超过总量30%，部分地块不得合作开发。

据说是为了避免缓解开发商的拿地冲动，一次拍卖土地越多，需要开发商缴纳的资金量就越大，这样就限制了开发商拿地规模。一场拍卖中，同一家开发商不可能同时参与多块土地拍卖，分散了开发商火力。

效果立竿见影。

现在回看2021年南京三次土地集中拍卖，5.20第一场火爆（51幅地，揽金992.5亿），9.26第二场冷清（42幅地，揽金507亿），11.25第三场冰冻（46幅地，揽金325.3亿）。

正是因为前几年，南京土拍溢价率动辄30%，开发商拿地太过火爆，房价追涨，开发商沉迷于赚快钱，交付品质得不到保障，这才有了后面的集中拍地和溢价率上限的规定。

如今，戴上了溢价率这套枷锁，土拍地王已成往事。天价土拍地块，也就走进了历史。

从今天的土拍来看，看到少数民营房企补位，以及地方城投现身托底。厮杀的主力依然是国央企及区域深耕性房企，比如保利、华润、颐居、栖霞建设、高科、奥体建设。

而未来这些争夺激烈的宅地，基本会是这样的：热门地块，触顶溢价上限，央企出手拿地，建成豪宅出售，虽然有限价，刚需屌丝够不上，基本成了富豪的定向福利。

尤其是今年上半年，河西、新玄武几大改善高端项目一改往日低调，在楼市中唱起了主角，20%改善客群撑起楼市80%的购买力。更加印证，南京不缺千万级购买力。

要知道，去年南京改善市场大爆发，千万级以上新房成交套数，1918套为历年最高。而今年，仅用不到半年时间，南京千万级豪宅新房成交量，就高达1500多套，可想而知，下半年，随着河西、南部新城重磅地块的入市，还会有增量空间。

从成交价格来看，2022年2月南京千万级豪宅成交均价，达到了5.3万/㎡，为历史最高点。

而在2021年底，南京千万级豪宅历史最高数据，仅仅为不到3.9万/㎡。一年时间，改善置业量价齐张！3月底之后稳定在4万/㎡以上。

上半年市场政策发力，限购、限售、利率、公积金等全面向好，催生了一波新房学区、二手房置换改善置业。

信号2：国央企时代确实来了，未来头部房企排位会继续攀升

都说土储决定未来两三年市场的格局，在今年上半年新增土地货值榜单上 ，新增货值排名前10的房企中有7名是国央企。

其中万科排名 第一 ，中海、华润紧接其后，分别增加了1006亿、994亿和950.8亿 土地货值。

2022年上半年新增土地货值

来源：克而瑞地产研究院

在国央企中，全国性的大型国央企排名靠前，保利、中海、华润、招商、绿地都在10强名单内。上半年10强房企中，国央企已占据6席。

榜单显示，2022年上半年销售额过千亿的开发商仅有8家，除上述3家企业，另外5家分别为：中海地产、华润置地、招商蛇口、融创中国、金地集团。8家房企销售额总计12574.4亿元。

来源：克而瑞地产研究院

目前，市场已经筑底，预计下半年在市场缓慢恢复的过程中，万科、中海、保利、华润、招商等房企销售额更进一步加强，继续保持头阵。

除了新增货值抢眼，国央企的融资利率也普遍较低。

比如中海、华润等央企平均融资利率都低于4.0%，而一些排名top50强开外的房企，融资率至少会差4-5个点，融资10亿，单是利息就要多还四五百万。

房企薄利时代，还是很考验，控制成本显得至关重要。

信号3：购房人风险意识提升，高品质住房受追捧

如果房地产的上半场是在解决“有房住”，那么下半场则更多解决“住好房”的问题。

因此，买商品房应该首先考虑高品质盘，不仅自己和家人居住起来非常舒适，同时房子作为二手房出手时，也更容易溢价。

改善时代背景下，分化加剧，购房置业需关注以下要点：

（1）城市与城市之间分化加剧，置业尽量选择经济增长活跃、人口持续净流入的城市，如长三角核心城市，对于人口持续流出的三四线城市多余房产应果断置换到一二线或省会城市。

（2）同一城市内版块与版块之间分化加剧，尽量选择成熟或预期明确的版块，回避不在城市发展方向的边缘或远郊版块。

（3）同一版块内品质与非品质住宅之间分化加剧，尽量选择学校等配套较好的品质住宅，如预算不够，可选择紧凑户型。回避“远大新”，谨慎入手“老破小”，不为上车而轻易出手。

（4）2022年依然是偿债高峰，加上2021年本身销售回笼资金就不太乐观，2022年出险房企可能慢慢清退，或者规模缩小。

那么对于买房人，意味着可能买到延期交房的新房，甚至是烂尾房。

所以购房者选房除了考虑价格、地段、户型等诸多因素外，还多了一个重要考量指标——开发商的财务状况，要对开发商的资质进行背调。

（5）在经济不景气的时候，不少人生意亏损、企业裁员、员工收入锐减，弃房断供现象就会激增。相关报道显示，2021年法拍房数量已超过160万套。 所以买房的时候要量力而为，杠杆不要拉太高，不要借太多钱，好好核算一下自己的负债率和现金流。

（6）有置换需求的家庭，建议处理掉三四线城市的房子转而投向更加稀缺的一二线城市，抓紧卖出差的地段、小的面积、弱的品牌，换到更核心、更大户型和更知名开发商的新盘，寻求“资产”的保值。

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文章来源:乐居买房

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