合生吞并恒大物业「合生的物业怎么样」

今天带来合生吞并恒大物业「合生的物业怎么样」，关于合生吞并恒大物业「合生的物业怎么样」很多人还不知道，现在让我们一起来看看吧！

几天前，合生创展与恒大物业“罗生门”再生变故。

按此前条件，若物业板块出售成功，恒大将回笼200亿的资金。出售回血计划就此搁置。这家巨无霸的未来，又增添了一丝不确定性。

而继合生暂停收购恒大物业后，海伦堡物业、富力物业的上市招股说明书亦相继宣布失效。当代置业旗下的第一服务也传来要卖给融创的消息。

今年冬天来得比以往更早，但希望阳光也能尽早到来。

文 / 地金君

1

包工头的华丽逆袭

舆论的目光重新聚焦在合生创展身上。

上一次，人们把合生与恒大并列讨论的时候，还是“华南五虎”时代。

上世纪80年代，经商潮刚刚涌起，很多人在自家门口开店，街道嘈杂混乱。一个包工头从中嗅到了一丝商机，他跑去找政府谈，表示他可以出资搞条商业街，既方便城市管理还能收税，而他自己只抽取一定比例租金就行。

和所有逆袭的主人公一样，他成功了，这个成功从包工头变成包租公的就是合生创展的创办人——朱孟依。

朱孟依靠这个项目赚到人生第一桶金，随后转战香港，1992年与张荣芳、陆维玑夫妇注册成立合生创展。同年，雅居乐和碧桂园相继诞生。随着1993年富力以及1996年恒大的成立，“华南五虎”正式登上历史舞台。

作为合生创展的创始人，朱孟依极为低调，恪守不曝光、不上镜、不见报的“三不原则”。

2004年，合生创展成为国内首家销售额破百亿的房企。同期万科销售额仅在70亿元左右，碧桂园32亿，恒大只有14.4亿。在朱孟依带领下，合生创展进入高光时刻，位于“华南五虎”之首。

2005年，福布斯中国富豪榜单上，朱孟依以14.3亿美元的财富排名第二。

王石曾感慨说：“合生创展才是中国房地产界真正的航空母舰。”

2

靠囤地发财，地产航母逐渐沉沦

曾经位于“华南五虎”之首的那个合生创展,似乎已经留在了历史里。

2020年，在碧桂园、恒大、万科销售额突破7000亿的时候，合生才刚跨过300亿大关，这艘“地产航母”多少有些失势的落魄。

和李嘉诚类似，在过去10多年的地产黄金期，合生创展不同于其他企业追求“高周转、高杠杆”，而是坚持“广囤地、缓开发”的模式，有的项目囤地甚至超过10年。

这种模式是一把双刃剑。一方面，由于项目消化速度缓慢，严重制约了现金回流速度，这就导致公司无法实现规模化的快速扩张，错过了市场红利时代。

比如2003年，合生创展一口气在“环北京”的天津宝坻一举拿下2.5万亩土地，打造京津新城。

按照朱孟依的“造城梦”，这片土地上将盖起上千座别墅、900个房间的五星级酒店、温泉城和双语学校，耗资200-300亿——毕竟，据界面新闻当时的报道，地价成本仅有78元/平方米。

但这样一个超级大盘，却因交通、规划、产业未成熟等原因，人流稀少，一度被媒体曝光“3000套别墅9成空置”，甚至直接称其为“亚洲最大空城”。

为了重启京津新城，合生当时还特意请来了前龙湖副总裁冯劲义，但最终效果寥寥。这位明星经理人加盟合生不到一年，便又离职去了三盛。

根据2020年财报，截至去年底，京津新城的完工率仅有19%。

有分析人士就曾一针见血地指出：“在大盘开发上投入资本过多，严重影响了资金的使用效率，错失市场高峰期的扩张机会。”

再比如，合生在北京东三环还打造了一个著名豪宅项目——霄云路8号。

这是一个在北京卖了十几年的住宅项目，今年开了新楼，又改了新名，叫缦合北京。只有450和900平方米两种户型，每平米均价16万起，总价7500万-2亿。

但这个价格与官方实际的网签价还有不少的差距。

据北京市住建委官网，霄云路8号的案名是“新燕都家园”。

目前，该项目皆为现房销售。2015年11月，C区3#地块8号楼取得预售证，官方给出的拟售价格是10万元/平米，实际网签均价是8.7万元/平米。

而8号楼，就是合生创展联合Adrian Zecha最新推出的“缦合·北京”样板楼。

按该栋楼450平米的户型计算，实际套均成交价应该为3915万元——这与官方宣传的7500万元/套相比，几乎打了对折。

不过，“天价房”逻辑的背后或另有深意。有业内人士分析，总房价推高后，企业可以把它再抵押，进而获取高额贷款。

但另一方面，慢周转模式下，也让合生创展有了较充沛的现金流。

2021年半年报显示，“三道红线”上合生创展保持“绿档”，其剔除预收款后的资产负债率为63%，净负债率为66%，现金短债比为1.45。

截至今年6月末，现金及银行存款428.5亿港元。一年内到期的总负债为297.24亿。

也就是说，若一举拿出200亿港元收购恒大物业，合生创展的现金短债比必然“掉线”。

3

二代朱桔榕接棒，重启冒险时代

从重启大手笔拿地，到加大股权投资，再到收购恒大物业等大动作频频，合生创展被近几年被重新放在聚光灯下，与二代朱桔榕登台有不可分割的关系。

2020年1月，61岁的朱孟依正式辞任合生创展董事会主席及执行董事，由31岁的女儿朱桔榕接班。

至此，朱氏家族管理的最后一块拼图已基本补齐。

大儿子朱一航掌管的珠江商贸集团、二儿子朱伟航负责的珠江投资，女儿朱桔榕接棒的合生创展，以及朱孟依胞哥朱拉伊掌舵的广东新南方集团，一起构建了庞大的财富帝国。

除地产外，朱式家族的业务领域还涉及能源、电力、医药等等。

尽管家底殷实，与很多迫切需要被肯定的“二代”相似，年轻的朱桔榕也急于大展拳脚。

2020年以来，合生创展在廊坊、昆山、北京、杭州等地拿下7个项目，总斥资超过230亿元，新增土地储备88.7万平方米。其中5月豪掷180亿资金拿下分钟寺三宗地，成就了丰台历史上第二高的单价地王。

但激进拿地背后，也面临着负债迅速攀升的问题。

年报显示，截至2020年底，合生创展资产负债率为67%，同2019年63%有所上升。而2019年前，合生创展的资产负债率多维持在60%以下。

除了规模突破、债务走高，朱桔榕要面对的，还有管理团队的困境。

在家族化的企业管理下，合生创展的职业经理人更迭频繁。今年7月19日，合生请来了凯德前总裁罗臻毓，和张帆一起担任公司联席总裁。

去年11月初，席荣贵辞任合生创展公司行政总裁，此前陈长缨、武捷思、薛虎等总裁均任期未满便离任。这也被外界称之为，合生创展职业经理人“魔咒”。

不过实话说，虽同为女性二代，资本市场对朱桔榕，显然要比中南建设的陈昱含更宽容。

自去年1月朱桔榕接棒以来，合生创展的股价已翻了近7倍；而陈昱含那边，2021年半年报业绩公布当天就陷入跌停困境。如今甚至已一路跌破了4元/股。

4

收购恒大失败，“物管梦”落空

再说回与恒大物业的收购，合生方面的公告落款人正是朱桔榕。

如今从双方公告来看，合生收购恒大物业计划已被按下暂停键。

在此前，包括万科、碧桂园、华润都曾传出与恒大物业有过接洽，但最终都不了了之。最终是合生创展递出了橄榄枝。

客观来说，物业板块属于恒大资产包里的优质资产。按照2021年中报营收规模看，恒大物业位居上市物企第二，仅次于碧桂园服务。

如果这笔交易真的能够达成，合生创展将拥有全国第二大物业公司控制权。

而合生也早已对物管行业蓄势待发。此前7月，北京珠江房地产开发有限公司已同意将北京瑞特物业管理有限公司100%股权转让给合生创展旗下子公司广东康景物业服务有限公司，代价约为114.3万元。

根据公告，若此次收购恒大物业完成，恒大物业将成为合生创展间接非全资子公司。合生发展物管业务，一来开发物管业务，通过物管企业上市募集资金，提升自我的同时还能促进合生母公司的发展。二来物管行业目前处于快速发展的黄金期，政策支持，具有很大的市场潜力。

交易暂停的原因众说纷纭，有人说是许老板觉得资产卖亏了。根据推算，50.1%股权代价为200.4亿港元，相当于每股3.7港元，恒大物业总估值为约400亿——这显然是低于目前市场价的。

也有人说，合生方面做了背调，发现恒大物业提前预收了许多业主的物业费。

这些猜测目前来看都无法证实。但有一点是可以确认的：付款方式没谈妥。

根据10月21日合生创展的公告，今年10月1日订立收购协议后，合生方面诚意满满：已积极及时采取一切必要行动，为收购事项的完成作准备，包括根据该协议规定预留资金以支付部分代价。

然而订立该协议后不久，卖方及卖方担保人要求买方大幅更改协定条款，包括将代价的付款条款改为将代价先直接支付予卖方。

按照最初协议，合生创展应把钱给恒大物业，等恒大物业和恒大集团及其关联方结清应收应付款后，再把余额支付给恒大集团。恒大集团则希望将交易款直接支付至恒大账户，而合生创展认为存在风险，遂不接受，要求按照原合同进行，但恒大拒绝履行协议。

如今，这宗备受物管业关注的并购案以失败告终。尽管合生似乎仍然心有不甘，提出继续按照合同履行，并提出10亿违约赔偿。

面对合生提出的赔偿，恒大暂时还未作出正面回应。

地金君想：恒大有息负债8000亿也还没有着落，再多这违约金10亿或许也无妨吧。