一个破解城市二次开发难题重大土地管理制度改革即将开始(图)

坪山新区沙湖社区位于新横坪公路两侧。在地图上是一个不起眼的“小地方”。今年，因为土地管理体制改革试点，这个不起眼的“小地方”变成了改革的“大场地”，成为全市乃至全国备受瞩目的地方。

5月28日，深圳市政府常务会议审议通过了沙湖社区“全村统筹”土地整备项目改革试点方案，这意味着经过三年的审议，这是一块重大土地。解决深圳二次开发问题的管理体系。改革即将从这里开始。

沙湖社区“地变”

6月10日，坪山新区沙湖社区“全村统筹”土地整备工程启动动员会召开。动员会上，沙湖社区有限公司负责人表示：“通过土地整备‘全村规划’，实现社区股份合作公司的根本转型，提供了良好的“社区股份合作公司经济发展模式。对社区有实实在在的好处。”

社区股份公司愿意支持什么样的政策？

众所周知，处理我市土地历史遗留问题的手段多种多样，有拆迁补偿、土地整备、城市更新、“1+6”文件等。但容易做的事就做了，不容易做的事却置之不理，造成两难境地。原因是当前政策的相关性不高。

市计地委相关人士在接受记者采访时表示，“全村统筹”协调多项政策，促进利益统筹、统筹规划、项目统筹、风险统筹，解决了几种方法相关性不高的情况。. 是以原农村集体经济组织的继承人及其成员实际使用的区域和空间集中的区域为基础的土地整理工程。“全村统筹”土地整备是从原农村社区整体出发，综合考虑项目范围内的合法土地和征地（出让）不完全补偿手续用地，

“具体来说，就是一揽子解决试点社区土地历史遗留问题，形成空间利用集聚、土地价值量化、利益分配优化的共赢格局，为试点社区提供空间载体。社区集体经济的转型。”

政策出台后，如何让原农村集体接受是一个“大工程”。记者在采访中了解到，沙湖社区“全村统筹”土地整备项目采取“政府和社区做大账，社区和居民做小账”的做法。. 动员会上，沙湖股份有限公司向居民发出了《致沙湖居民的一封信》，以13个问答的形式回答了居民关于“全村统筹”的一系列问题。也就是说，在政府的大账下，拆迁户如何补偿，从协商到补偿金额，

记者从市计地委获悉南布社区土地整备工作取得阶段性进展，目前，沙湖社区正积极开展社区内部协调工作，平衡社区内部利益，即将签署四方框架协议，启动首个项目开发阶段。“如果进展顺利，今年9月，沙湖社区将完成整个村子的整体开发，预计今年11月开工建设。”沙湖股份有限公司相关负责人表示。 .

整地创新升级

不少人关心，在我市加快推进土地管理体制改革，加大土地历史遗留问题处理力度的背景下，“全村统筹”土地整治工程改革将何去何从？飞行员对社区意味着什么？这样的试点项目会给深圳土地历史遗留问题的解决带来怎样的启示？

对此，市计地委相关人士表示，要了解“全村统筹”的作用和意义，首先要了解本市历史遗留土地问题的现状，以及了解当前土地整备面临的问题。

据了解，1992年原特区农村城镇化统一征地和2004年原特区外农村城镇化转移后，我市基本解决了土地国有化问题，是实施的基础。城市总体规划与特区一体化。为现代化发展和均衡发展提供了空间资源保障。但是，在快速城镇化的过程中，积累了很多土地历史遗留的问题，部分土地没有得到补偿，仍由原农村集体经济组织的继承单位使用。尤其，特区外原社区土地历史遗留问题较多，利益关系复杂，共建设施严重不足，已完成补偿手续的土地和已完成补偿手续的土地没有完成的是交织在一起的。”，客观上造成了土地资源的浪费，而此类问题已成为困扰城市发展多年的重大问题之一。

众所周知，土地整备作为打破我市土地资源瓶颈、促进城市规划实施、促进特区一体化的重要举措，有力保障了一批重大产业项目的实施，公共服务设施和城市基础设施项目。但在土地整理实施过程中也遇到了一些问题。由于中原农村集体经济组织继承单位在土地增值收益中的份额不足，以土地的表观价值，原农村集体经济组织继承单位对土地的重视程度不够价值。利息要求越来越高，

“整地的思路和做法也要创新。” 市计地委相关负责人介绍南布社区土地整备工作取得阶段性进展，土地整备不仅要抓住新的经济增长点，更要赢得民心。关键是抓好土地管理体制改革，是遏制违法建设、开展新一轮土地整备、大力实施城市更新和社区共享经济转型升级相结合，组合就是“全村统筹”模式。

深圳“土改”的新突破

记者了解到，除了沙湖社区正在试点的“全村统筹”方案外，坪山新区的另一个社区——南部社区也在试点。目前，市计地委正在组织研究《土地整理效益试点工作协调管理办法（试行）》，并已将办法草案报市政府审批。这将是我市土地管理体制改革的又一重大创新和突破。

为便于理解“全村统筹”对深圳城市发展的意义，市规地委相关人士从三个方面进行了分析。

首先，从解决土地历史遗留问题的角度出发，全村协调以社区（行政村）为对象。，一揽子解决了整治中涉及的征地流转、违法建设等土地问题，盘活了原有的国有土地和社区土地，土地全部归还纳入政府统一规范管理轨道。

其次，从城市规划的角度，通过统筹整村整地，落实优化上层规划，加强土地整备与城市规划的联动。一方面，公共利益是底线，公共基础设施用地受到严格控制；另一方面，通过空间结构的整合优化，腾出政府开发用地和社区预留用地。公共设施完善社区功能。

三是从利益共享机制的角度，通过政府与社区大账户、社区与居民小账户的方式，实现土地增值收益在多个主体之间的合理分配，实现土地增值收益的合理分配。建立了兼顾国家、集体和个人的土地增值制度。收入分配机制。保障城市公共利益，落实政府开发用地和社区预留用地，合理化原村民、流动户、拆迁户等各主体利益，不仅有利于城市利益格局的长远发展，也符合城市“

总体来看，根据《深圳市土地管理体制改革总体方案》，“全村统筹”以社区为对象，在存量土地上做文章，探索一揽子创新路径解决土地历史遗留问题，形成多种政策相结合及其制度创新，有利于我市构建适应存量建设用地管理的土地管理新体制，具有借鉴意义为解决国家城镇化进程中的“半城镇化”问题。

核心提示

深圳市第五届政府第135次常务会议审议通过了《深圳市2015年土地整理规划》（以下简称《土地整理规划》），要求在全市范围内实施。根据规划，2015年全市计划完成土地15平方公里。如果今年15平方公里的土地整备目标顺利完成，再加上已通过土地整备释放的近140平方公里土地。 2011年至2014年，意味着“十二五”期间，全市“十二五”土地整治规划将超额完成。

今年是“十二五”规划收官之年。“十二五”末期，“十二五”期间150平方公里的土地整备任务本可以分步完成，但我市提高了整地目标. 任务，是什么原因让市政府有信心、有信心完善整地目标？这样的目标将面临哪些问题和挑战？如何解决？该怎么办？

带着这些疑问，记者近日走访了市计地委、土地整理局等相关单位，采访了参与土地整理工作的原农村集体经济组织。参观期间，他们了解了深圳土地整理工作的最新进展，以及存在的障碍和困难。和困惑。即日起，本报特推出“探秘深圳土地整治奥秘”系列报道，从深圳土地整治对城市发展的意义、存在的问题及解决办法等方面介绍深圳土地整治的概况。 . 请读者注意。