【土地整备利益统筹政策解析与案例分析】「鼎鸿×乐居存量开发思享会」

在刚刚过去的2018年，鼎宏与新浪乐居合作，成功举办了四届“鼎宏×乐居股票发展思考分享会”。 12月15日，我们邀请了土地整理专家为大家带来了主题为“土地整理效益协调的政策分析与案例分析”的精彩分享。 ”（申桂土规[2018]6号），并结合相关案例作了详细说明。内容相当精彩。我们根据演讲内容为读者编写了文本。感谢您的支持。

土地整理的概念源于征地。设计之初，是城市更新的平行存量开发模式，包括“征地”和“利益统筹”两个板块。 “修”其实就是“利益协调”。坚持“政府主导、社区为基础、市场参与”的原则，围绕解决土地历史遗留问题和保障城市基础设施、公共服务设施和土地供应两个核心问题制定政策。用于重大工业项目。在完善存量土地开发政策体系，促进城市发展和社区转型方面。

截至2017年底，深圳已将63个项目纳入总体效益规划，规划用地面积3632公顷，平均规模约57.6公顷。其中，14个项目获批实施，土地规模719公顷，供应9公顷，执行率0.2%。从项目整体来看，整地项目基本分布在特区以外。龙华区项目最多但规模较小，而龙岗区项目规模较大，各区项目特点不同。

随着政策体系的逐步完善，土地整备和城市更新、棚户区改造、农田入市、已批未建土地等存量开发方式共同构成深圳破解空间瓶颈问题的“组合拳”。 ”。

1、土地整治演化史

土地整理的政策制定过程与深圳土地问题密切相关。在城市化进程中，深圳的每一次征地、流转，都未能彻底解决土地权属问题和历史违法建设问题，导致全市近40%的建设用地被集体控制，大部分土地被被征收和转让。剩余问题的情况。由于城市更新的局限性（如法制所有权要求高、拆迁谈判困难等），整地已成为农村集体土地盘活的另一种方式。

土地整备经历了三个历史发展时期。

(一）土地整理1.0，全村统筹试点阶段

以《深圳市人民政府关于推进土地整治工作的若干意见》（[2011]102号）为抓手，2011年底，坪山新区启动“全村统筹”土地准备“南部”“沙湖”等试点工作。该批复得到了原农村社区的广泛认可，取得了一定成效。土地整备1.0是区政府大力推动、职能部门专业指导、市政府逐案审批的自下而上的案例研究。

(二）土地整治2.0，利益协调试点阶段

在“整村规划”试点经验的基础上，2015年11月《土地整治利益统筹试点管理办法（试行）》（申贵土[2015]721号）发布，全市首批40个项目，约34.09平方公里，纳入“利益统筹”试点，并首次形成“土地+规划+资金”的政策框架提出“+地价”协调利益，明确征地（出让）补偿手续不全的规划建设用地预留土地比例。2015年底，龙华区启动全市首个试点项目“观湖” 《下围土地整治效益协调》，2017年5月市政府常务会议通过。

(三）土地整治3.0，利益协调全面推进阶段

结合试点两年多，修订试点政策，制定《深圳市土地整理效益协调项目管理办法》（申贵土[2018]6号），全面推进土地整理效益协调.

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2、土地整理利益协调政策体系

2011年以来，土地整治政策逐步完善和修订。从立项、规划编制、立项到立项，形成了一套较为完整的操作规程。

3、土地整备利益总体政策内容

适用范围

以原农村集体经济组织继承单位及其成员实际控制的土地为主的项目，包括合法土地和征用、出让手续不齐全的土地。

基本原则

(1）政府主导、社区为基础、市场参与

(2）具体做法：通过明确土地使用权和土地使用权一体化南布社区土地整备工作取得阶段性进展，政府、村集体等权利相关方依法分配和处理土地使用权

“明确地权”，是大账，清小账

“土地利用整合”按照规划实施要求南布社区土地整备工作取得阶段性进展，将分散低效的用地整合为大面积用地，实施市政和公共设施，保障重大工业项目用地供应。

福利池规则

项目管理

4、土地整理的实施效果及目前面临的困难

土地整理利益协调政策的现实意义在于：

(1）盘活原有农村集体土地资源，解决土地历史遗留问题

(2）实现工业用地收储，弥补公共设施和基础设施建设债务

(3）预留土地代替货币补偿解决征地拆迁问题

(4）部分预留土地开始进入集体资产交易，说明整地利益协调取得实质性进展

但随着政策实践的深入，各种问题也逐渐浮出水面。

首先是土地整理利益协调政策与其他相关政策的衔接。最典型的例子是，目前正在征求意见的新版《深圳市地价计量规则》提出了统一的地价划界标准，回应了新用地、城市更新的地价计量规则问题。 , 和土地整备分为系统。明确的政策将直接影响整地项目的进度。

二是市场主体如何进入整地项目。目前的实践经验表明，市场主体介入土地整备的时间、方式、资金和所承担的事务与城市更新相差不大。但项目进展的顺利与否，与村集体股份公司的执行情况密切相关，也关系到各区政府对政策的理解和运用。因此，干预土地整备也需要非常谨慎。

总的来说，与城市更新相比，土地整备进入门槛较低，限制较少。通过在规划中调整地方土地利用功能，满足各方利益，协调整地利益，是得天独厚的政策优势。当其他道路不可行时，考虑整地是不错的选择。

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