\\「2021年踩三道红线的房企」

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时代周报特约记者 肖丹凡 发自深圳

虽然传统投拓旺季已经到来，但某京系房企投资部负责人王海杰（化名）明显感觉拿地工作的难度增大很多。

每落一笔，都要做选择。买还是不买？这是一个问题。

“我们现在是走在钢丝上，每走一步都小心翼翼。资金压力增大，拿地资金审批难度加大，但不买地的话明年开不了工，只能综合平衡。”11月1日，王海杰不禁感慨道，拿地这道必答题越来越难解了。

“利润率低于12%的项目难以通过获批。”王海杰发现，进入第四季度后，公司对于项目的利润标准提高。

事实上，这种要求的提高反向对投拓人员提出更高的要求，不仅需要有强大的资源整合能力，还需要在项目初筛的时候便能进行精准判断，及时淘汰不合格项目。

工作压力的加大，让不少投拓人员开始考虑职业未来，王海杰表示，年尾临近，不少同行已经开始为明年的职业发展谋划，但由于土地投资工作极为专业，技能适用范围小，普遍都面临职业转型的问题。

“三道红线”压顶、针对房地产行业的资金政策收紧，房企投拓口手上可调用的资金越来越少。多地频出政策，“金九银十”冲刺进入尾声，房企打响现金流保卫战，对买地的重视程度明显减弱。

多方压力下，房企投资逻辑和筛选标准都在进行调整，进一步加剧土地市场分化。

抗风险能力强、购房需求大的一二线城市出现抢地潮，熔断、刷新纪录、高溢价等现象不时发生；供应量大、去化难的三四线城市土拍遇冷，频现流拍。

10月25日，克而瑞研究中心研报认为，多数房企对追高拿地的热情不高，在地块的选择上会更加重视投资“高价值”地块，聚焦市场前景明朗的城市，以便提前锁定业绩、降低风险。 由于四季度是传统拿地高峰期，房企为完成年度拿地指标将会提高拿地力度，但今年在宏观环境影响下，部分房企已经表示下半年将持续谨慎拿地。

土地市场冰与火

10月27日，佛山、长沙、东莞等重点城市在同一天上演土拍盛宴。

当天，南海大道宅地出让，吸引了10余家房企前来抢地。经过1个多小时、77轮激烈竞价，深圳泰丰拿地。

同日，长沙082号商住用地因达到土地最高限价44515万元而遭熔断；中海以封顶价18.2亿元夺下东莞松山湖商住地，溢价率高达48.03%。

一二线城市土拍中房企频频举牌的场景，与三四线城市的遇冷形成鲜明对比。

进入10月，中小城市的流拍现象仍在持续。10月16日，河南省新乡有3宗地块集中出让，总面积达228亩，但均以流拍收场。10月21日，四川宜宾推出4宗土地，最终有3宗宣告流拍。

分化，成为“金九银十”的最大看点。城市之间冷热不均，三四线城市推地无人问津，一二线城市土拍热火朝天。

事实上，在“三道红线”的威慑下，土地市场一夜入冬。

近日，来自克而瑞研究中心的数据显示，200家房企参拍重点地块的次数显著降低，53%的企业未参加重点地块的出让，32%的房企参拍次数在5次及以下，参拍超过10次的房企仅有6%。

克而瑞研究中心数据显示，TOP50房企前三季度拿地金额呈现“抑―扬―抑”的走势，二季度补货高峰后，随着金融监管力度的持续收紧，三季度企业投资金额显著下滑。尤其是9月，销售TOP50房企投资金额呈现断崖式下跌，单月投资金额较二季度均值下降42%。

9月，克而瑞研究中心重点监测的城市土地流拍率升至9.3%，无人竞拍或未达底价而流拍的地块占到五成。分能级来看，前三季度遭遇流拍的土地主要集中在中小城市，云浮、韶关、嘉善和泉州等城市流拍率位于前十。

土地市场温度渐低，位于“三道红线”表格中绿档、黄档等相对安全区域的企业加仓拿地。以万科、中海为例，万科第三季度拿地金额达到670亿元，是第一季度拿地金额的5倍以上，中海第三季度拿地金额也达到一季度的2倍左右。9月单月，万科拿地金额202亿元，为年内次高峰；中海拿地金额233亿元，也接近年内单月最高水平。

10月28日，诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱对时代周报记者表示，随着融资环境变化，房企应结合自身指标进行战略调整，绿色档企业可按照当前的策略继续经营。其他档房企应适当考虑降负债，如放缓拿地步伐，加速去化。

王小嫱建议，房企拿地的布局可优先一二线城市，此类需求更为旺盛，抗风险能力较强，去化压力小。

保现金流下的投拓窘境

一个现实的问题摆在所有投拓人眼前：保现金还是保投资？投入与支出，如何平衡？

王海杰表示，保证现金流和防范风险成为头等要事，近期他所在的房企在评估项目时发生了显著的变化。

首先，是对项目的选择上，现在投资部提高了标准，很多项目卡在投资部没有上报。投资部会正常做定量评估，项目背调、预计投入资金、利润率等都会正常测算，但筛选标准会更加严格。至于审批流程，王海杰表示审批流程没有变化，但是会卡得更严，被驳回的次数也增加了。

从过往经验看，第四季度往往是拿地高峰期，成交量价等都在这一阶段达到年内顶端。但近期针对房地产行业的金融政策进一步加强，企业拿地的弹药明显受限。

受调控收紧影响，房企投资力度有所减弱。

中国指数研究院数据显示，10月房企拿地节奏再放缓，规模下滑明显。50家代表房企中，39家10月拿地金额较前9月均值出现下滑，50家代表房企中仅有10家企业10月拿地金额较前9月均值呈上升趋势。

当拿地旺季遇到资金收紧，土地市场会有什么表现？

10月28日，亿翰智库研究总监彭建对时代周报记者表示，受“三道红线”影响，四季度的投资热度会明显降低，主要表现在土地溢价率上，总体上看，企业将坚持量入为出的原则，保持收缩的态势。

“从投资标准上看，企业将会极大调整投资标准，降低市场预期的假设，导致部分处于判断摇摆的项目难以通过投资决策。但是对于保量保现金流的项目，企业有可能会降低利润的要求。”彭建表示。

彭建认为，四季度企业的投资标准和投资方式都将产生变化。从投资方式上看，招拍挂将成为企业较为谨慎的拿地方式，主要在市场成熟度较高的区域和城市采用。企业将主动拓宽其他拿地渠道以控制土地成本，合作拿地将是最为主要的一种投资方式，兼顾并购和城市更新等方式。

进入第四季度，能用较少的资金撬动土储、拿地风险共担的合作拿地模式受到房企青睐，“拼单”热度有所上升。

仅在三天内，房企联合体的身影便出现在招拍挂、城市更新和收并购市场。

10月27日，融创、华发、云安三家公司联合成立的昆明华创云房地产开发有限公司，以53.12亿元底价拿下草海北岸317亩土地。10月28日，富力&合景泰富联合体成为广州市天河区吉山村旧改项目的合作企业，将合作操盘天河区重点城中村旧改项目。10月29日，招商深圳与中国五矿成立合营公司，以收购项目地块股权以及共同开发项目地块。

此外，华润&宁波轨交、金地&保利、建发&德盛、北科建联合体等组合均以联合体的方式亮相，开疆拓土。

融资环境日渐收紧，资金监管趋严，房企投拓思维和方式都将进行调整。无论是招拍挂市场还是城市更新战场，房企投资逻辑都在发生微妙的变化。

10月28日，合一城市更新集团董事总经理罗宇对时代周报记者表示，城市更新适合股不适合债，至少不适合高息短债，“三道红线”将迫使城市更新项目更多转向股权融资。

罗宇认为，未来房企投资将两级分化，资金充裕且熟化能力强的房企将更多布局中早期、特别是早期城市更新项目，通过长时间熟化收获项目成熟溢价以及期间城市发展土地升值红利。

“更多房企受限于杠杆空间、资金量以及熟化能力等因素，将更偏向于中后期较成熟项目，可以快开发项目，但此类项目需求大、供应少且高价微利，在收并购市场也经常是拼到刺刀见红。”他表示。