房地产开发拿到土地后的流程「开发商开发土地流程」

今天带来房地产开发拿到土地后的流程「开发商开发土地流程」，关于房地产开发拿到土地后的流程「开发商开发土地流程」很多人还不知道，现在让我们一起来看看吧！

一、土地获取阶段

1、土地信息收集（现状图、规划设计条件、现场踏勘、周边配套、未来规划）；

2、土地初判（上市方式、建安成本；收费项目、具体情况；房地产市场状况）；

3、对接发展中心（汇报土地初判结果）；

4、土地审判（可行性研究报告：区域宏观经济、发展前景；房地产市场位置、定位；现状图，市场深度调研，项目最终定位，成本测算，开发周期及付款计划，项目方案确定，现金流测算）；

5、对接土地发展中心（汇报深判结果）

6、寻找合作资金（融资方式、项目招商报告，明确合作伙伴，合作方式，引资、合作实施）

7、投标、摘牌（方案标、经济标、拍卖、挂牌）

8、签订土地出让合同（确定用地图、桩点坐标、用地条件）

9、用地规划许可证（土地出让合同、出让金、交易费交易证明）

10、确权（企业投资项目备案、建设用地规划证、土地证登报证明、土地补偿费、土地出让合同、核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图；交费证明，现状地形图，详规）

10、办理土地证（土地出让合同、交费证明、建设用地规划证、地籍图、土地登记申请书、土地确权来源证明文件、申请人主体资格证明，土地抵押贷款）

二、规划设计阶段

1、区域市场调研（项目所在地房地产市场总体供求现状、项目周边竞争性楼盘调查；项目所在商圈现状调研；同期操作商业地产项目调查）

2、项目定位（公建部分拟选业态种类、市场定位、客户定位、产品定位、价格定位；经济测算、项目发展报：开发计划、项目考核指标初定、资金流）

3、设计前期（明确产品设计思路、明确设计院选择标准、制定设计组织计划）

4、方案设计组织（方案与设计院选择与合同签订、制定规划、景观及建筑单体设计任务、交工标准及规划指标、环境指标、规划方案结合成本测算的研讨及确定，彩色总平面图，修建性详规成果，详细性规划方案、建筑平立面功能效果及成本测算研讨、彩色立面效果图规划预审及审批；建筑方案报建图；景观概念方案设计及确定）

5、指标确认阶段（项目成本指标确定、项目考核指标确定、年度考核指标调整）

6、施工图设计组织（施工图设计院的选择、制定建筑综合管网、景观施工图设计任务书、结构方案及设备选型研讨确定、地质勘察报告，施工图成果：总平面图、放线图、桩位图、施工报建图、消防人防报建图、施工图审查全图、编制典型楼座建安预算，施工图会审、施工图全图、编制典型楼座建安预算）

7、综合管网方案设计

8、景观扩初及施工图设计

9、景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化。

三、开工开盘阶段

1、建设工程规划许可证（规划方案及市政方案送审、建筑方案送审、取得许可证）

2、现场工程防线（施工总、分包，监理及各专业分包等单位联系；规划证；规划局批复的项目总平图及电子文件；首层平面图；按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告；移交施工单位）

3、施工许可证（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工图纸、工程施工中标通知书、建设资金证明，建设项目投资计划、施工图审查，质量监督登记表，安全施工措施，交费各专业会签）

4、销售许可证（营业执照、资质证书、土地证、用地证、规划证、施工证、公共设施配套证明、物业备案证明、基础工程形象部位达到正负零及图像文件、获取《面积计算成果表》）、项目总平面图、获取商品房网上销售数据录入合格证明）

5、企业投资项目备案（规划成果、大配套）

6、开工准备（移苗，为组织清除地面上下障碍物，为施工提供；临水、临电；平整场地；施工组织方案；招投标、签订合同：勘察、桩基施工单位、监理、土建施工单位、甲供材、分包商、沉降观测；土建施工单位公开招标及合同备案；施工图会审；设计交底、质量监督手续；换卫、环保等相关手续）

7、开工(施工放线；规划验线；桩基施工；桩基检测；开槽；桩基备案；基础施工（地基处理、混凝土垫层、地下防水、混凝土基础；基础验收备案；基础处理竣工结算）

8、项目亮相前准备（推盘策略确定：产品策略、价格策略、推广策略、招商策略；确定外部资源：广告公司寻找及确定，制作公司寻找及确定，策略公司寻找及确定，媒介公司寻找及确定，活动公司寻找及确定；项目推广定位确定；项目核心识别系统确定；亮相前项目知识培训；分卖场设立；销售道具准备；联动工作的准备；意向商家签约；确定项目亮相方案）

9、项目亮相

10、项目开盘前准备(销售内部资料、客户接待、客户积累、交工标准确定、价格体系确定、合同准备、开盘前道具准备、项目形象的提升和深化、开盘信息告知、银行大协议签订)

11、开盘（开盘庆典活动、客户转化、回款落实）

12、日常销售（月度指标分析、产品分析、月度操作手册制定、价格监控及调整、月度推广计划执行，客户到访及接待成交工作，月度付款计划及支付，合作方合同签订，回款，月度考核指标）

13、清盘（清盘后项目各种资料移交、项目销售、招商问题总结汇报存档）

四、工程建设阶段

1、主体阶段：审核施工方案、施工组织设计；材料进场验收（施工单位填报材料）；钢筋混凝土工程；配套管线预埋；重要分项工程及隐蔽工程质量验收；图纸问题解决；施工质量问题、事故处理

2、变更签证：设计变更、工程变更

3、工程款支付：工程进度确定；工程款审批；工程款支付

4、主体验收备案：施工单位自评、监理对验评资料审查、监理组织部门验收、鉴定建筑工程分部工程验收

5、外檐装修

6、甲供、甲分包材料招标

7、内外檐装修：地面（基层处理、找平层、面层）；防水（基层处理、防水层施工、面层砂浆）；抹灰（基层处理、抹灰）；饰面板（排砖、面砖安装、勾缝）；门窗（型材加工、安装窗框、安装窗扇、封胶）；轻质隔窗（放线定位、隔墙砌筑及安装）；幕墙（幕墙专业设计、预埋件安装、龙骨加工及安装、幕墙面材安装、封胶）；涂饰（基层处理、底料施工、面料施工）；成品保护

8、水电暖安装：室内给水系统、室内排水系统、室内热水供热系统、卫生器具安装、室内采暖系统、变配电室、供电干线、电气动力、电气照明安装、备用和不间断电源安装、防雷及接地安装

9、智能化：通信网络系统、办公自动化系统、建筑设备监控系统、火灾报警及联动系统、安全防范系统、火灾报警系统、安全防范系统、综合布线系统、智能化集成系统、电源与接地；环境；住宅智能化系统

10、通风与空调：除尘系统、空调风系统、净化空调系统、制冷设备系统、空调水系统

11、电梯安装

12、毛坯房竣工及备案：施工单位整改、整理竣工图、组织联合验收、报建委审定、与物业进行交接。

13、毛坯竣工结算：土建、给排水、采暖、电器、空调、甲供材、各项分包结算

14、成品房装修从使用功能角度对室内装修查验：土建工作面移交、吊顶、洁具、护栏、饰面板、涂饰、橱柜制作、门窗制作、花饰制作、窗帘盒、暖气片、裱糊与软包、细部

15、成品房验收及备案：整理竣工资料、提供质量保修书、组织联合验收、报建委备案、与物业交接

16、成品房竣工结算

17、配套手续：排水、热力、自来水、园林用水、中水、燃气、视讯、电力、场站点位置、排水、热力招标手续

18、配套施工：给排水与采暖、电气、综合管网

19、环境施工：附属建筑（停车场、围墙、大门、收集站）、景观（建筑小品，亭台、连廊、道路、花坛、绿化）

20、竣工结算

21、结算稽核

五、入住售后移交阶段

1、室内空气检测

2、住宅准入证：竣工验收报告、建设工程规划验收合格证、非经营性公建配套证明、供水、电、气、热、排水等配套证明，土地使用权证书、地名文件、小区竣工资料、人防验收、规划验收、消防验收、通水电、大配套验收、小配套验收、供热验收

3、入住准备：工程质量保证书、住宅使用说明书、商品房交付使用通知书、制定维修流程、寄发商品房交付通知书

4、楼牌标识

5、物业用品储备

6、物业接收要是、验房

7、办理入住

8、售后维修

六、售后移交

1、投诉处理

2、装修管理

3、施工资料整理及移交

4、供暖

5、通暖气

6、整体移交物业

7、产品问题总结

8、初始登记

9、产权证办理

10、分户土地证

11、土地证办理

12、供热移交

恭喜你，看完了。工序很多吧，每个过程都是需要money支撑，物价水涨船高，也难怪房价始终让我们望而却步。

整个流程也可深思一下，带动了多少行业？你的行业与房地产开发有关吗？无论你是供销商、建筑商、政府办证部门的等等。