深圳城市更新模式「广深城市更新提质 凸显民生逻辑」

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本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道

近日，深圳多个城市更新项目迎来新进展。

其中，福田区城市更新和土地整备局发布关于香蜜湖街道南天电力城市更新单元（以下简称“南天电力项目”）、华富街道三星工业区（以下简称“三星工业区项目”）等三个项目的规划（修改）公告。实施主体涉及京基集团、卓越集团、万科等。

另外，时隔半年，深圳华南城城市更新项目进入实质规划阶段。携手国资的华南城控股有限公司（1668.HK，以下简称“华南城”）方面在接受《中国经营报》记者采访时表示，有了千亿旧改项目加持，与国资背景企业的通力合作，未来华南城必将打开崭新的发展局面，为区域经济发展注入更多新动力。

事实上，近年来出台的不少相关政策对城市更新施以不同程度的笔墨。政策引导及推动下，也吸引了一批社会力量的参与。

根据《2022深圳城市更新白皮书》，深圳城市更新项目实施主体类型中，民营企业占比最高，为74%；其次为国企，占比16%；双主体申报项目占比6%。

引入国资

公告显示，南天电力项目被列入《2013年深圳市城市更新单元计划第二批计划》，申报主体为深圳南天电力有限公司，该更新单元于2018年9月取得更新单元规划批复，2022年1月12日对已批规划进行修改，现已经深圳市福田区人民政府批准，予以公告。

上述项目位于南天一路和侨香二道交界处东北角，分两期实施。

根据项目规划（草案），南天电力项目用地面积约4.83万平方米，计容积率建筑面积21.2万平方米，规划容积率9.19，其中包括住宅4.2万平方米（含7600平方米保障性住房），商业办公及酒店11.36万平方米，商务公寓4.89万平方米，公共配套设施建筑面积7460平方米，地下商业建筑面积6900平方米。

根据公告，南天电力项目的实施主体为深圳兄弟联合置业有限公司，由深圳市合佳盈投资有限公司、深圳市南海一诺实业有限公司（以下简称“南海一诺实业”）和深圳博邦和投资有限公司（以下简称“博邦和投资”）分别持股48%、32%、20%。

其中，南海一诺实业的大股东为深圳市京基房地产股份有限公司，后者隶属京基集团。据不完全统计，京基集团在深圳布局有水贝村、湖贝新村、大围村、梅富村、京基蔡屋围等多个旧改项目。

博邦和投资由卓越置业集团有限公司持股75%，后者为卓越集团全资子公司。官网显示，2013年5月，卓越集团集中整合优势资源，成立全国第一家城市更新集团，全面推进城市更新发展。

在民企携手合作之外，城市更新赛道也涌现了国资力量。

3月3日，华南城与深圳市城市规划设计研究院有限公司（以下简称“深规院”）进行战略合作并签约，双方将基于全国华南城园区，在园区规划设计、城市更新规划、建筑设计等领域展开全方位合作。

记者了解到，深规院为圳市特区建设发展集团有限公司（以下简称“特区建发”）子公司。2021年12月30日，华南城与特区建发签订股权认购协议，认购完成后，特区建发成为华南城单一第一大股东。

华南城称，本次启动的深圳华南城一期城市更新规划，是华南城旧改项目的核心。公司表示，“期待双方携手，在深圳平湖这片土地上，以百万级规模再造一座崭新的华南城，以千亿级价值创建深圳城市新名片。”

2021年6月，华南城公告称，将正式启动深圳华南城一期城市更新项目规划。纳入该计划的地块占地面积为43万平方米，可带来超过1000亿元的商业价值。

彼时，由于项目体量庞大，华南城正在与各相关政府部门商定具体规划方案，以确保项目以最快速度和商业利益最大化的方向推进。

多元参与

2021年，深圳发布全国首部城市更新条例——《深圳经济特区城市更新条例》，城市更新迎来政策春风，众多企业涌入赛道。

根据《2022深圳城市更新白皮书》，截至2021年12月31日，深圳实施主体公示项目共计478个，拆除规模合计2848.4公顷，可开发建设用地面积合计1959.6公顷。其中，自2010年以来（不含2010年），2021年实施主体公示项目数量最多，为59个；2015年实施主体公示项目拆除范围面积及可开发建设用地面积均为最大，拆除规模为332.2公顷，可开发建设用地面积为245.8公顷。

基于实施主体公示项目拆除规模进行分析，在深圳，工改项目拆除规模最大，总拆除规模为1740公顷，占总拆除规模61%；其次为村改项目，总拆除规模为960.3公顷，占比34%。

就项目规模的实施率而言，截至2021年12月31日，深圳计划实施率约35%，规划实施率为54%。

记者注意到，深圳城市更新项目实施主体类型包括八种。其中，民营企业占比最高，为74%；其次为国企，占比16%；双主体申报项目占比6%，双主体含“民营企业 政府”“国企 民营企业”“国企 村集体股份公司”和“民营企业 村集体股份公司”。

中指研究院表示，大力推进和实施城市更新，为企业提供新的发展机遇，城市更新或是行业新发展模式的重要探索，“城市发展已进入城市更新的重要时期。随着城市更新相关配套政策不断落地和实施，各地在鼓励市场主体参与方面、相关的规划和资金等方面的支持力度不断加大，企业城市更新业务拓展机遇也明显增加”。

其在报告中进一步指出，从城市的角度看，一线以及部分热点二线城市，如北京、上海、广州、深圳、厦门、杭州、南京、成都、天津、武汉等，具有城镇化进程快、二手房市场占比高、土地开发强度大、产业更新迭代快、房价水平高、房地产市场发展较成熟等特点，城市更新需求更加旺盛。

防止大拆大建

值得注意的是，城市更新进程加速的同时，企业一贯的传统业务模式面临转变。

今年政府工作报告中，用简短的108个字为房地产定下总基调，“房住不炒”当头，“探索新的发展模式”紧随其后。

其中，大力推进保障性租赁住房成为焦点之一。城市更新也自2021年首次被写入《政府工作报告》后，在今年被再次提及，且用大段笔墨加以阐述，作为“提升新型城镇化质量”的主要内容之一。

而在此前，已有地方将城市更新与保障住房需求相联系。

2021年7月，广州市住房和城乡建设局（以下简称“广州市住建局”）发布关于对《广州市城市更新条例（征求意见稿）》公开征求意见的公告，第四十三条明确统筹住房保障提出，“城市更新应当通过多主体供给、多渠道保障、租购并举方式增加公共租赁住房、共有产权住房等保障性住房建设和供应，引导集体建设用地按照规划建设集体宿舍等租赁住房。”

两个月后，广州市住建局发布细化方案，就“城市更新旧村庄全面改造项目政策性住房和中小户型租赁住房配置”的意见稿进行公开征求意见，内容包括改造项目户型、复建安置区和融资地块配件比例、各个行政区最低配建比例等方面，提高保障性租赁住房的供应。

两会所提及新型城镇化下的城市更新，民生逻辑尤为突出。

2021年，广州越秀区将与老百姓日常生活息息相关的肉菜市场升级改造纳入区十件民生实事之一。

东山肉菜市场坐落于东山口龟岗大马路，至今已有34年历史。其作为《广州新河浦历史文化街区城市更新项目》的构成部分，经过约三个月改造后有了全新面貌，其外围的商铺加建了一组拱廊形态的骑楼空间，保留岭南市井气息。

与此同时，当城市更新逐步进入到有机更新阶段，保护、利用、传承好历史文化遗产，防止大拆大建等问题成为工作重心之一。

记者注意到，自2021年三季度以来，针对相关项目，广州重点核查其是否涉及大拆大建、是否落实历史文化保护、是否涉及名木古树大树老树迁移砍伐。

中指研究院指出，企业的城市更新业务模式将面临由传统的“开发方式”向“经营模式”转变。原先参与城市更新的房地产企业主要通过拆除地块进行滚动式的开发，后通过销售物业的回款平衡整体项目的开发资金。在新的要求下，原来的算账逻辑——拆迁、建设、销售，以及企业的实施方式也需要进行调整，才能应对由之前“赚快钱”的开发模式向“赚慢钱、赚长期效益”的经营模式转变的挑战。