南山二外海德学校「南山二外海德学校校长」

今天带来南山二外海德学校「南山二外海德学校校长」，关于南山二外海德学校「南山二外海德学校校长」很多人还不知道，现在让我们一起来看看吧！

应房友要求，为大家整理了一篇南二外海德校区购房攻略，对改善 学位需求的客户提供一些当下的购房建议

南二外海德校区作为南山的老牌名校，每年中考成绩一直都很稳，考入四大、八大比例在南山所有中学中不是第一就是第二，越来越受家长们追捧，附近带该学位的小区房价也不断上升。其中带南二外小学初中一体的三个小区房价基本上在12万以上了，初中学位因为囊括的小区广，所以也有些低单价和低总价小区可以上车，后面我们会根据大家的购房预算做个小区推荐，想上南山第一名校也并不是那么难。

01 南二外海德名校起底

回顾今年南山中考成绩，依旧有黑马冒出，各大学校都在你追我赶，虽然四大、八大录取比例还没出来，南二外凭借自身底子厚，在平均分和高分人数比例上仍稳居南山所有中学第一位，再一次捍卫了“南山顶级学位房”之称。

南山区第二外国语学校建于2004年秋季，海德校区为其本部校区，曾为南山区教育科学研究中心附属学校，是一所南山区教育局直属的实验性、示范性九年一贯制公办外国语学校。学校占地31367㎡，建筑面积30668.85㎡，一直以来都是南山区初中教育的顶尖存在。

南二外海德校区小学学区范围内的小区有观海台、漾日湾畔、滨海之窗3个，初中学区范围更广，除了上面3个，还有海洋之心、电力花园、浪琴屿、天海花园、瑞华苑，共8个小区。

从2012-2018年南二外本部四大和八大的排名走势图可以看出，南二外的八大成绩常年凌驾于南山其他学校之上，四大成绩也只有高新学校能与之匹敌，二者不相上下。南二外成绩非常稳定，不像其他学校那样波动明显，成了家长们选择的最直接理由。

但是也可以看到，不远的南外高新这几年表现也不错，风头似乎快要压过南二外了，热衷学区房的家长们开始在这两个学校之间犹豫了，不知道选哪一个好。

02 南二外海德、南外高新，孰优孰劣？

随着南外高新在中考成绩上不断追赶，个别年份还越过南二外占据第一，二者距离也不远，很多家长都想选择南外高新学位房，那边房子也新点。

首先从选择性上来说，两个学区内的学位房价格都差不多，基本上在12万左右，高新学校周边小区房子要比南二外周边的新点，但是总价高，周边小区小户型少，大户型居多，南二外还带一些品质稍逊于观海台、漾日湾畔、滨海之窗的老小区，因个人预算不同选择性多。

其次是配套，买南山名校的，很多都是改善 学位一起，所以还会考虑配套，海德校区坐拥海岸城大型商圈，在这方面高新完败海德。

最后从学校办学风格来看，海德学校要比高新中学更加严格。南二外实行全寄宿制管理，班少人少，教学抓得紧，比较强调题海战术，重成绩；高新中学就相对比较自由了，学生可以选择住宿也可以选择走读，并且不设重点班。结果就是，海德学校的中考成绩一直压着高新学校，高新学校只是会在四大排名上偶尔冒一下头，比如去年其四大录取率在南山排名就是第一，但今年中考成绩430和440分以上的人数和比率都落后于海德学校，甚至不如南外大冲和中科先进实验学校，海德学校整体实力明显要更强，也更稳。

关注学位房的家长，更加注重的是一个学校长期以来的综合实力，而不是某些年份冒头，在概率这件事上，家长们赌不起，这也是为何硬件设施那么好的深圳湾学校并没有出现学位申请爆满的现象，反而被曝生源不足，正“悄悄扩招”，没有成绩的证明，家长们不敢轻易把孩子放进去。不过据我们了解，生源不足的原因可能是附近豪宅业主对深圳湾学校并不感冒，普遍都把孩子送去上国际学校或者国外读书，唯一看好这个学校的原因，可能就是对房子增值有帮助吧。

03 一条创业路，两个圈层

海德学校学区非常小，却又是小初校区一体，所以中学招生范围把龙城路与后海大道夹角处的社区划归到海德初中学区，这一带小区也算是喝到了南二外名校的汤，但还是干不过“海德三宝”。

因为小初学位在一起，观海台、漾日湾畔、滨海之窗三个小区被人称为“海德三宝”，都是带花园的大社区，离学校也近，很适合改善 学位的买家；三个小区刚好围绕海岸城商圈，靠近后海总部基地，不管是自住还是出租，房子价值都很高；靠近11和2号线后海站，出行便利。学位 配套一起支撑了这三个小区的房价，均价都在17以上了。

创业路以南的带南二外中学学位的5个小区，好在也喝到了名校学位的“汤”，小区品质、配套没有特别值得一提的，但是仗着南二外学位，卖得也不低了（15万左右），特别是独栋的瑞铧苑还有小户型，对于只关注学位的买家来说是个不错的选择，单价也卖到17万多了。

南二外学区内的八个楼盘，除天海花园外，都不算太老，但相对于福田百花片区的老破小来说要强很多。

我们先来介绍下创业路南边只带南二外初中学位的小区情况。

总价最低上车盘

小户型集中在瑞铧苑（独栋）和海洋之心（2栋），两个小区都在后海大道边上，噪音影响大，尤其是位于创业路和南海大道十字路口的海洋之心，这两个小区住家舒适度一般，因为分布有小户型，学位未用的很抢手，单价卖的很高，成了整个南二外学位总价最低的上车盘。

比如57平2房，目前市场报价在950万以上了，朝向好点的还要高，单价接近20万，不过成交价在930万左右，没有更好的选择下，成交价创新高也不在话下，对于只用学位的人来说，这个小户型很合适，放租也不错，租金可达7-8千/月。

还有海洋之心的62平2房，多为西、北朝向，还带暗房，因为面积小、户数少，也很抢手，少有放卖，放卖最多的是80平以上的3房户型，如果不担心吵，对于预算有限但又考虑住家和学位的，海洋之心的3房可以考虑，而且这里3房有好几个面积段的户型（1200-1600万），个人可以根据自身情况来选择。

总的来说，这两个小区宜居性不如其他小区，会买的基本都是图学位，转手率高，涨得也快，比如瑞铧苑57平的小户型2017年3月成交价466万，今年7月成交价686万，两年涨了近50%，当然17年单价比较低主要也是受调控影响。

除开这两个小区之外，其它小区也有一些两房户型，如浪琴屿72-94平2房，它这里的2房住家还不错，所以总价会高点。预算买不起“海德三宝”，但是也考虑住家舒适度的话，浪琴屿的3房还不错，有好几种选择，户型有点不方正的报价在1400万左右，户型好点、客餐厅都带阳台的报价在1600万以上了，1400万左右的预算相比在观海台只能买个2房，浪琴屿是个不错的选择。浪琴屿翻新过，外墙看起来很新，完全看不出这是一个2001年的小区。

天海花园和电力花园以前都是公司的福利房，职工自住多，成交较少。天海花园的房子是平南铁路公司的员工福利房转红本之后私人持有，98-2001年建成的楼梯房，都是大面积户型，以90-110平3房为主，以及部分143平4房，2房很少，目前均价16万左右，总价在1350-1450万之内。因为楼龄老，近年来也唱起了旧改概念，学位 旧改，很多投资客买入。

电力花园是五个小区中总价最高的小区，原名叫电力大厦，本是深圳市能源集团妈湾电站的福利房，后经拆迁改造叫电力花园。全是大户型，最小户型是121平3房，一期2008年入伙，二期是人才安居房，二期建成后，一期和二期共享花园，所以业主们心态普遍高，大户型也能卖到15万均价，不过市场对其关注度不高。

“海德三宝”内部PK

“海德三宝”带南二外小初学位一起，一体化教学，衔接性好，家长们不用担心孩子小升初不适应。加上配套，“海德三宝”成了众多家长买南二外学位房首选。三个小区的地段和面积段都没有太大的区别，主要看小区环境、户型和朝向对居住体验的影响。

01 漾日湾畔

从离学校远近来看，漾日湾畔在三个小区中位置最好，出门就是学校，上学方便安全，少了接送烦恼，有很多家长看中这一点。另外，小区地铁出行也很方便。但相比其它两个小区，漾日湾畔体量有点小，车位比较紧张，很多车都是直接停在地面花园的；同时与海岸城写字楼、酒店近，视野有遮挡。

不过它这里有小户型，70平的2房，学位未用的单价卖到18万 了，总价1500万起步，小区两房户型不同面积段数量相对较多，主要朝北，少量朝南，其中，5栋C户型是小区唯一朝南看花园的两房，很稀缺。

因外观设计，漾日湾畔很多户型都不方正，尤其是140平米的大户型，方正与否、朝向等导致同面积户型的差价很大。特殊的造型也让小区的户型格局变得很杂，部分户型卧室出阳台，不同户型之间挨得比较近，通透性、私密性均一般。北面的户型靠近滨海大道，有噪音困扰。

02 滨海之窗

滨海之窗是海德学校学位房中体量最大的小区，围合式布局，自带幼儿园，离学校也没有太原，小区北面正对着腾讯滨海大厦。

因为处于后海大道与滨海大道交汇处，紧邻滨海大道，西、北面的户型受噪音影响严重，而大部分的两房户型都在外围，影响了其2房卖相。

稍微好点的两房户型分布在1、2栋J、B单元的01、02户型，为86平2房，离大道较远，朝向也很不错。同样1、2栋的A、C、H、K单元01、02位置的105㎡南向三房户型也比较受欢迎。目前有业主放盘价2000万左右，均价达到了20万左右！

03 观海台

观海台以小高层为主，虽然外观有些老气，但绿化很好，宜居性最高，与其他两个小区相比，观海台住家安静度更高，围合式的设计保证了小区内部的私密性和舒适性，不受外界的干扰，后海滨路的车流也要比滨海大道少很多。

7、8栋为楼王，处在花园中间，前后看花园安静，这两栋的139平4房客餐厅双阳台南北通透，非常适合改善 学位的买家，很少放卖，总价也不低，目前有套报价1800万在卖。1、3栋的115平3房也是南北通透的户型，住家舒适性也不错。

小区的2房户型主要分布在A、B、C、5、6栋，四个朝向都有。基本上都方正，部分户型厨房那里有点不方正，ABC栋南向看花园的80平左右的2房户型最好，得房率高。优质小户型单价可以卖到18万 了，目前有套82平2房南向高楼层报价1550万，单价18万 ，价格虚高了，不过都还没成交。高层南向的1600万价位合适，低楼层的要降价才有机会成交。

查看我们这几年对观海台价格的监测，15年下半年的时候单价卖到8W以上，16年中旬在9.5万左右，到17年9月，受16年104政策调控影响，房价变化不大，不过也卖到10万以上了，18年9月份的时候已经卖到12万了，今年的话受去年731政策 上半年小阳春带动，涨势没那么猛了，目前小区均价在18万左右，调控3年，逆势上涨36%，除了豪宅，也就只有学位房做到了。

结语

通篇梳理下来，我们发现带南二外学位的小区房价都不低了，即便像瑞铧苑这种独栋、品质一般还吵的小区，因为有小户型，卖得很吃香，很多人就是冲着学位去的，这种小户型刚好是他们最喜欢的，学位胜于一切，总价越低越好。所以你如果只需要一个学位，瑞铧苑的小户型是首选。

如果预算有限，又想上南二外，对居住环境要求不高，创业路南部这几个小区也是可以选择的，如海洋之心，再好点如浪琴屿，电力花园都是大户型，小区比较新，改善需求的个人喜欢也可以买。

“海德三宝”，买这里就是图小区离学校近，还有海岸城、地铁配套，三个小区各有利弊，单价、总价也要高，观海台从住家上来说是最好的，买哪个小区就看个人偏好和预算了。

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