临港值得投资吗「临港值得投资吗」

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来源：易眼看房

临港去年入市的诸多楼盘到目前还有很多没有去化完毕，不过新的一批房源却要入市了，其中就有临港的龙光天曜。

项目所处的是热度较低的临港102片区，前期推盘两次皆未触发积分，因此除了3.1人才外，市区客基本也都有机会入围。那么这个项目究竟值不值得入手呢？

板块发展能级较弱，升值潜力不大

关注临港的购房者都清楚，环滴水湖一带是临港发展最核心的区域，管理层将这些区域分成了若干个片区。其中，101片区属于临港滴水湖最为核心的主城区，定位文旅宜居的生活片区，该片区的发展围绕16号线临港大道站，目前有海昌极地海洋公园、冰雪世界，生活天文馆等打造商业文化游乐集聚区，因此是目前滴水湖成熟度最高的片区。

而与101片区相邻的就是龙光天曜所在的102文教生活片区，该片区建设之初就是以教育资源为主。从名称就可以看出，这里云集了上海海洋大学、上海海事大学、上海电力大学等高等学府，也算是临港的大学城。

从地图上可以看出，102片区距离16号线地铁站稍远，距离约3-5公里。不过临港的优势就是地广人稀，开车10来分钟也可到达地铁站。

102片区所处位置

此外，片区内的临港中运量1号线（T1）公交线路已经开通，2-3站路可以到达地铁站，全程需要约20分钟。而16号线从临港大道前往龙阳路地铁站耗时在1个小时左右。

临港T1线

作为文教片区，教育资源是这里的一大优势，临港明珠小学、临港实验中学等都聚集在此。

尽管临港已经发展了很多年，不过这里的商业配套始终是一大短板。目前片区内仅有港城新天地，不过规模较小属于社区型的商业，沿街路段还有一些底商，以便利店和餐饮为主。

这里的商业之所以没有起色，一方面片区内还有大量新房尚未交付，人口导入还不多，即便交付了真的有多少人会来居住也是未知数。另一方面，这里以大学城为主，缺少产业园区，因此整体的消费实力并不会很强。这两大弊端或限制了片区内中高端商业体的发展。

面对这些问题，龙光天曜将通过自建商业体——龙光蓝鲸世界来弥补业主及周边居民消费难题。该商业体预计在明年6月开业，不过从现场来看，该项目还处于地下施工阶段。

龙光蓝鲸商业体施工现场

据了解，龙光地产涉足的商业项目并不多，例如南宁龙光商业广场，深惠龙光商业广场，主要位于二三线小城市。其中最大牌的商业要属开业不久的光明蓝鲸世界，坐落于深圳郊区，不过也仅是10万方的社区型商业。作为龙光在上海的首个商业项目，在招商方面或将面临不小的挑战。

唯一可称得上亮点的是这里的医疗资源，第六人民医院东院坐落于此，就医比较方便。

总体来看，102片区内的道路开阔绿化带较多，环境比较幽静但也没有任何居住氛围可言，路上能够看到的除了学生，几乎很难再看到其他行人了。

项目南侧的建桥学院，易眼看房实拍

前期未触发积分，减配质量堪忧

此前龙光天曜曾在去年底连拿两证，冬霖悦庭和夏蕴光里同时入市，取证均价分别是3.25万/平和3.3万/平，不过都没有触发积分，可见项目的热度并不高。

而本次即将推出的是402套高层和叠加别墅，主力建面约85-133平3-4房，预计价格会和上一批持平。

龙光天曜沙盘，易眼看房实拍

龙光天曜的社区体量还是比较大的，共有2179套房源，其中高层为精装交付，而叠墅为简装交付。

龙光项目工地，易眼看房实拍

尽管置业顾问表示高层是精装交付，不过作为一个均价3万出头的刚需楼盘，在配置上也会“特殊照顾”。

首先项目不带中央空调，地暖和新风系统，空调需要业主后续自行安装。另外样板间所见的墙纸、橱柜、热水器、浴室玻璃门都是不带的。三大件不带还能说得过去，连个浴室玻璃门都减配实在是有点不厚道。

样板间浴室（玻璃门非交付标准），易眼看房实拍

墙纸、空调非交付标准，易眼看房实拍

目前市场上诸多楼盘减配交付已经成为日常，开发商从成本角度出发，自然会从样板间动脑筋。

另从参观中了解到，房间内安装了断桥隔音窗，不过样板间的把手已经脱落。现场的置业顾问并未有所表示，只是迅速关上了窗户。不知是质量问题还是安装不当，希望未来交付后没有这方面的问题。

样板间脱落的窗户把手，易眼看房实拍

样板间交付标准，易眼看房

当然，很多买临港的购房者都是看中了这里未来的价值潜力。那我们不妨从成交情况来一窥板块热度。

数据显示，从去年至今，临港环滴水湖一带共开盘17个项目， 101片区无疑是临港最热的板块，位于该片区的8个楼盘，3个被3.1人才包圈，4个触发了积分，还有个清韵雅苑由于产品力弱，未能触发积分，不过认购率也达到100%。

而反观102片区，项目售价与101片区相比可以说不遑多让，但除了位置稍好的临港首府和滴水湖馨苑，后续入市的几个盘都没能触发积分，与101片区热火朝天的表现大相径庭，可见102片区的新房去化是比较慢的。

再来参考周边二手房挂牌的价格，由于产品不同，挂牌价也是参差不齐从2.7-4万/平都有。

不过有置业顾问表示，目前这里二手房的成交量并不很高，购房者还是会优先考虑新房，这也不禁让人担忧未来想要置换这里的房子也是一大难题。

龙光或面临债务困扰，买房人谨慎选择

如今对于买房人来说，除了项目价值、产品品质以外，不得不谨慎考虑的还有交付风险。

2021年，诸多百强房企遭遇了生存危机，有很多项目烂尾或拿不到产证，购房者血本无归。而作为大湾区的巨头：龙光地产在房企融资政策趋严、市场去化下行的行业大背景下，也未能独善其身。

龙光在3月初曾发布公告称，从2021年下半年以来，公司在房地产市场拿地减少，公司组织架构有一定的精简及调整，但核心管理层均保持稳定。公告还提到，当前公司存在阶段性流动性困局，将采取各种措施解决流动性问题。

要知道龙光曾是“深圳地王”，多年来在深圳的土拍市场斩获多个热门地块项目，曾刷新了深圳前海和龙华的最高地价。

但今年受市场环境等方面影响，龙光开始出让资产，旗下多家实业物业公司等开始转让。而这次出售事件背后，也显现出龙光资金风险的隐忧。

图源企查查

公司的股价近一年来也是呈现出大幅下跌的趋势，股价从去年同期最高的12.5元下跌到了如今的2.39元，其评级也被纷纷下调。

数据来源于东方财富网，图源百度

3月1日，瑞银就曾发表报告指出，龙光集团表外债务可能达580亿至790亿元，将其评级由“中性”降至“沽售”。

对此，龙光也表示公司将加快资产盘活进度，力争 2022 年上半年取得实质性进展，回笼资金改善流动性。

不管龙光最终能否顺利度过危机，对于买房人而言，最好将开发企业的财务风险也纳入考量。